2007年4月，后海亥四号，一座占地3028．29平方米的四合院被神秘俄罗斯籍富豪以1．1亿元人民币的成交价买走。
据某知情的国内买家透露，卖家万通集团正极力弱化这场沸沸扬扬的天价交易，其间出手令人咋舌的富豪乃俄罗斯前首相叶利钦的孙子属世界财富排行榜前百位人物，在中国已有过多次投资行为。此次公布出来的成交价只是烟雾，远远不止1．1亿元，绝对称得上创下了院子交易史上之最。
从理论上讲，关于房产交易的一切行为都应有迹可循，可四合院交易却长久被所谓的“圈子”掩饰着，“圈子”里买卖双方大都讳莫如深，定价也无据可依，多以私下成交的形式出现。
到底隐形交易的幕后存在怎样的隐情?深幽的胡同里究竟藏匿着多少天价亥四号?院子真的比其他任何形式的房产都保值吗?《地产NEWHOUSE》深入解密不为人知的四合院交易潜规则。
◇天价亥四号显露四合院冰山一角
后海是天价院子的聚集地，仅万通便投资数个价值5000万元以上的院子，其中萧红故居价值8000万。
如今四合院被视为财富的象征，少则几百万，动辄上千万。
“以前四合院没有引起媒体和公众的关注，是没人想象得到院子到底有多值钱。亥四号由于买家身份特殊，又属外籍人士，才“不幸”被公开出来。“万通筑梦总经理姜郁解释道。
一位酷爱收藏院子、亲历几番交易的资深买家向记者透露，“后海可谓藏龙卧虎，很多不起眼的高墙后面就是一个惊为天人的院子，如亥四号旁边，紧邻水边的一栋老院子曾经是作家萧红的故居，前不久刚刚被国内一位富豪买走，仅土地成交价便高达8000万元，若计算上日后翻修和装饰的花费，太有可能突破亿元了。”
◇无法可循 四合院之觞
天价院只是点缀，500万元以内的院子占市场多半，没有合理担保，交易全部一次性付款。
归根结底，市面上流通最频繁的还是普通的小四合院和标准四合院，占市场总量的半数以上，价格也多集中在500万以内。根据占地面积区分，400—1000平方米皆统称做标准四合院，400平米以下的是小型四合院。所谓大四合院，是指占地1000平米以上的“极品”。
作为一种特殊的不动产形式，四合院虽有特殊的名分却没有被区别对待的待遇，交易行为也并未受专门的法规制度保护。在房地产管理局的交易档案中院子的交易数量并不被单独统计出来，实际上在房屋管理局登记的四合院交易根本没有具体数目可供查询。
专业四合院中介代理机构万德成总经理井蕴娇认为，“2006年估计成交了100套左右，总价两亿元之内，但今年有可能会突破150套。因为第一批购买的四合院现在开始进入了再交易市场，这会极大增加市场供应量。”
目前一切和四合院相关的交易行为都混同于普通的土地出让或商品房交易，由于不存在公认的定价体系，故没有银行愿意介入担保，所以均为一次性现金交易。
四合院的无法可循还体现在，国家至今没有颁布真正明确院子交易流程的政策法规，交易税费也因城区不同有所差异。例如，东城的院子需要先办理土地证，而西城则不需，相应缴纳的费用也有所不同。
据了解，中介一般收取成交总价的 2．5％—3％作为服务费，另外单收5000元左右的手续服务费。
◆调查一：现存3600套院，仅100余套在市流通，精品尽在东西城
事实上，除了挂牌保护的658座院子，还有大量院子没有被发现或纳入保护范围。据一个专门搜索胡同的志愿者组织“老北京拍记队”公布的数据显示，两年来，共搜索到12000座院子，其中称得上是四合院的只有3600余座，全部加起来总面积不超过300万平方米，主要集中在东西两城，宣武和崇文只占少量。
西城区四合院挂牌保护院落共计154处。东城区四合院挂牌保护院落共计 333处。宣武区四合院挂牌保护院落共计91处。崇文区四合院挂牌保护院落共计80处。
◇东西城交易量显著
东西城是重点交易城区，保存了大约2500座四合院，单价从每平米2万到8万不等。
京城的四合院住宅主要分在东城、西城、宣武、崇文四大中心城区，其中东西城四合院数量占总量的70％以上。后海、交道口、南北池子、南北锣鼓巷、国子监、西四北头条到八条、什刹海、东四三条到八条、张自忠路等区域是四合院的主要分布区域。
目前北京四合院总面积大约为300万平方米，交易价格从每平方米2万至8万元不等。四合院建筑周期从拆迁、报批、建安、竣工、验收，一般时间为18-20个月，如果所有的四合院都能进行交易，那将会是一个上百亿人民币的巨大市场。
由于“东富西贵”的历史根源，东城与西城所保存下来的院子多为王亲贵族之物，维护相对小心，位置也都很好，特别是后海、南北池子、什刹海一带，这也是天价院子的多发地段。东西城的院子占地面积多在300-600平米左右，价格偏高，约在 400万—600万元之间。宣武、崇文两区的四合院相对占地面积较小，占地面积多在 200-300平米左右，价格也相对较低，多在 200万—300万元之间。
据很多买家介绍，后海很多好院子都很低调，从外面看波澜不惊，其内极尽奢华。多次参与改建的古建专家王俊喜形容其为“外表是四合院的造型，内部完全实现现代化，住起来的舒适感受，就连豪宅别墅也比不上”。
◇每座院子都是孤品 定价只有共识没有标准
操纵院子价格的就是市场，40片保护区内500万元以内的院子最普遍。
四合院的成交价格，根据院子自身成色与市场综合因素，从百万到千万不等，从目前成交的结果来看，最多集中在200百万到500万之间，千万元以内的院子占总量的70％以上。
“四合院是特殊的建筑形态，在评估起来异常复杂。截至目前为止，没有哪个政府部门或单位可以提供一套系统的估价体系，完全依照市场默认的共识，所以银行不会介入。”顺益兴房地产经纪公司经理蔡颖这样解释道。
那么，究竟什么决定了一个院子的价值?
一个标准的四合院，应由正房(北房)，倒座(南座)、东厢房和西厢房四座房屋在四面围合，形成一个口字形，里面是一个中心庭院，故得名于此。实际上，影响北京市四合院交易价格有诸多因素。
从主观角度上看，院子的位置、朝向、形状、风水，以及周边环境等因素，缺一不可。
目前，北京市历史文化保护区已达40个。一般来说，保护区内四合院价格远高于保护区外的四合院，因为保护区内意味着不会被随意拆毁。
◆调查二：价格走势见喜 投资自住各占一半
自2004年，四合院交易市场开放，院子的价格一路上扬。从实际交易情况来看，面积在300—500平方米的中小型四合院深受个人购买者的青睐，除了用来居住、投资之外，还有很好的收藏价值，其保值潜力大大超越同价位的别墅；而面积在1000—3000平方米的大型院落则多为单位和社会组织购买，用来作为办公场所。
目前，将四合院改建为旅游景区周边的酒店，成为时下新兴的投资趋势。
◇价格上涨空间乐观
三年间，普通院子的价格均价1万／平米已经翻了一番，投资比例高达20％以上。
2004年，后海位置不错的院子也不过1万多每平米，现在已经飙升到了单价 5、6万。姜郁举例说，“从远的看，欧洲的古堡个个价值连城，不是一般财富阶层所企及的；近的有上海老弄堂的旧洋房，两年的时间里，从单价两万涨到十万。相比之下北京的四合院，作为北方最有特色和收藏价值的建筑形式，价格却没有太大的变化，东城价格涨幅最大，均价从一万涨到两万三左右，可以预见市场前景非常乐观。”
据专营四合院的经理介绍，四合院投资的回报期一般是10-15年，在万德成公司的四合院客户中购买四合院用于投资的比例多达20％-30％，其中外籍人士占两成。
目前购买四合院的还大多是私人企业家的老板和外省市驻京办事机构。“近年来，北京的危旧房改造进展加快，拆除面积很大，约占北京40％的面积，在被拆除范围内有国家事业单位、军产佛教会等，都需要用同等面积置换(国家拆迁法规定)，因此，保护区内的四合院的保值增值能力非常强”。
种种迹象表明，随着国家对四合院保护的重视和改造步伐的加快，四合院的价格将会呈上升趋势。
◇依托旅游产业探索新型盈利模式
像阅微庄这样的四合院宾馆越来越多，投资四合院行为越来越趋向长期盈利模式。
一种新型的四合院投资模式现身京城。将四合院改造为依托中国古典建筑形态，吸引外籍、外地游客的旅游地产渐渐风靡起来。
“目前北京大大小小10多家这样的宾馆酒店，都打着体验老北京的旗号，力求商业运作与文化价值同步提升。以阅微庄为例，它原本是个百年四合院，位于保护区内，据传为清代才子纪晓岚大学士的外宅。我们动用各方设计力量，尽量还原老院子的原貌，同时在软件服务方面达到接待外籍客群的能力。”阅微庄总经理这样说道。
◇井蕴娇：万德城经纪公司总经理
越好越不显 越贵越不怕
投资四合院，不仅仅是买了一个房子更像投资古董。在懂院子的人眼中院子是有生命的，是柔软的。因此，回报收益率也不尽相同。不同地段、不同养护、不同朝向的院于未来升值的涨幅可能翻番，也可能只有 10％。
如果是一个产权明朗的院子交易周期非常快，可能只需1个月，比起商品房交易更简单。在万德城的交易统计数据中外籍客群仅占5％，更多的还是国内有实力有品位的高端消费群体，包括商界名流、文化圈和艺术圈的名人。
由于每座院子都是孤品，所以评判起来非常困难，没有严格的参考性。如今好院子所剩无几，可挑选的余地也几乎没有了。对于一处位置、朝向、结构都完美的院子来说，20个买家争抢也很常见。总之买家的心理就是，越好越不显，越贵越不怕。
◇买家王先生：多次投资四合院 骨灰级院子发烧友
最奢的院子好比“黄金甲”
买院子就像收藏古董，都有特定的一个圈子，固定办办堂会，彼此交流。亿元四合院算是天价，但绝不是最高价，仅后海周边，价值突破亿元的四合院就有好几座。不过这个圈子里的人都怀着强烈的害怕露富心理，所以媒体很少能捕捉到他们交易的痕迹。宁买破旧的四合院，不要城市豪宅。这是一种癖好，也是一种投资眼光，再贵的豪宅也不过70年产权，可是四合院就是一块实实在在的土地，买院子等于投资了—块地。交易也不存在什么风险，前后都是跟公家打交道。
奢侈的四合院，绝对超出想象，曾经见过一个占地面积1600平米的院子，仅装修费用就花费了—个亿，琉璃取代玻璃，和电影《黄金甲》里面的场景没什么分别。如今很多院子不仅带地下室，还带地下泳池，保龄球馆，完全具备私人CLUB的功能。
◇蔡颖：顺益兴房地产经纪公司经理
一个院子10家求 外籍人士首选东城
成交价过千万的院子还是非常普遍的，但像亥四号上亿元的交易并不多见，从目前成交量上分析，200万到1000万之间是主流成交价格。截至到上半年，顺益兴交易总量已经相当于2006年全年的2/3，市场活跃程度可见一斑。同比价格的上扬幅度也增大于特别是难得地段的院子增幅远远超过平均水平。
大概供求比例是1：10，很多好地段的院子远不止10个买家。在疯狂的买卖关系电也有一部分人考虑到奥运会后对房价不可预见的影响，而有点急于出手的顾虑，所以也—定程度地促成了交易火爆的局面。
由于东城区交易双证齐全，需先办理土地证，所以吸引了很多外籍客户。而西城土地局在处理整宗土地转让时，还无法开出收据，所以只能通过先拆分土地再过户交易。无形中流失了很多谨慎的外籍客户。
◆调查三：鼓励购买政策与增收税费并举
2004年4月12日，北京市政府下发了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》，首次正式宣告四合院自由交易的市场打开。
自2007年4月起，四合院交易税费问题引起空前震动。在是否缴纳土地出让金和如何缴纳的问题上，市国土资源局与东城区分局各执一辞。含糊不清的税费政策，成为很多买家心头的定时炸弹。
◇土地出让金是悬在头顶的剑
虽有明文规定，但各分局并没有见到收取土地出让金的具体流程规定，记者在调查过程中得知，虽然土地出让金的规定已经执行了近4个月，但并未在实际交易过程中有所体现。
自今年4月起，各大房产代理机构得到通知，政策要求四合院交易需先进行土地出让，先办理土地证，缴纳一定数目的土地出让金后，再进行手续变更。而这笔土地出让金的收费方式，按照地面评估，从 1700元／平米到3000元／平米不等。
一方面，政府持开放态度，鼓励民间资本介入四合院的保护，包括境外和港澳台地区的单位及个人都有权购买四合院。
另一方面，悬而未决的土地出让金，空有雷声不见雨点。北京市国土资源局认为：由于北京旧四合院的土地一般不是通过出让的方式取得的，依据我国现行法律规定，在转让该四合院的时候，应补交土地出让金。而东城分局却有另一番说法：从4月到现在，没有一笔交易因要交土地出让金而受到影响，土地证照办。至于西城则连土地证都不用办，便可直接交易。
◇产权混乱困扰交易
只有产权明晰才称得上具有交易资格，照此标准，也只有区区百十套院子具备流通能力，如今很多院子的交易是在和政策打擦边球。
产权清晰是四合院上市交易的前提。由于太多复杂的历史原因与客观，四合院产权十分混乱。目前四合院的产权主要包括四种：混合产权(即包括私产、公产、单位产)、单位产权、房管局产权和私产，其中又以混合产权最为复杂。私产里又包括单独占有产权和同时拥有十几个产权人的情况。
“有些四合院，既不属于房管所，也没有落实归还原主，想完整出售根本不可能”华新民指出。
据相关数据统计目前北京四合院产权超过5人的占半数以上，有的四合院产权人甚至多达三五十个
“在我看来，称得上产权清晰的院子连五成都不到，几乎每个院子都有自己的问题。在拆迁安置过程中，它成为牵动开发商财力和精力主要原因，涉及的产权人越多开发成本也越高。”万通先锋定制服务事业部总经理姜郁认为。
多次参与政府指定文物修缮工程的王俊喜，感慨道：“其实产权人多的院子大多是普通的小院，真正规整、价值高的好院子一般都在房管所名下。”
◆调查四：上市公司涉水 万通第一个吃螃蟹
2006年底，万通先锋宣告设立定制服务事业部，开展以“筑梦计划”命名的定制服务业务，将专门面向国内外最高端的买家群体。筑梦计划将首先着力发展四合院定制，成为国内涉足四合院开发建设产业的第一家上市公司。
◇定制服务走差异化竞争道路
传统的开发模式是资金密集型，风险密集型，造成开发渐趋同质化。万通定制服务事业部另辟蹊径，专为中国乃至世界上最顶端的用户定制个性化居所，其居所的性质不是用一般豪宅字眼所能阐释的。
万通先锋定制服务事业部总经理姜郁表示，其四合院国内客群仅锁定财富排行榜前2000名。
万通提供的四合院定制服务，客户群体也是国内、国外最顶级的人士，而建造的四合院从功能、规格、地理位置等方面均超越了目前所谓的十大豪宅。据介绍，万通在北京什刹海附近拟推出几个新的四合院项目，从院子的占地面积和建设规格上来看，也绝非面向普通买家。其定制中的四合院以其方正的院落而广受买家欢迎，地理位置因原属皇族贵胄之地，因而历来就受王公、名流的竞相追捧。
在美国、欧洲，住宅定制化服务已经非常成熟，在国内万通将目标锁定为占有国内定制化豪宅80％的市场为发展方向，同时成为“中国个性化豪宅定制”的代名词。
◇上天不能 好院子撅地三尺
买院子只是个开始，天价院子必配天价改造费用。秦老胡同里，某占地 1600平米的院子仅装饰装修便花掉亿元，外以琉璃瓦镶嵌，大有气煞“满城尽带黄金甲”的架势。
近一两年里，四合院交易背后的另一大隐情，便是日益奢侈无度的改建与装修。
买院子只是个开始。土地价值固然珍贵，但一个好院子的最大价值最终还是体现在“住”上。首先，土地价值高的院子往往不是地理位置特殊，便是年代已久，失修状况严重，或是占地面积特别大。要想改造成适合当代财富阶层居住的现代住宅，必然要投入更多的财力与物力。
调查中记者发现今日四合院的奢华堪比城市豪宅，甚至在某些方面还有所超越。例如，由于四合院的改建和翻修受到国家文物局保护条例的限高限制，于是很多业主利用起地下空间，挖出一层甚至更多层地下室做车库、健身会所，还有人不惜投资数百万元人民币改建地下泳池，其奢华攀比之风愈刮愈烈。
“除了装修，安防也是一个奢华院子的重要投资之处。因为买的起天价院子的人，都不是普通的富人，更加注重安全防范措施，像寻常人家的电网，一年不过花费几万元，根本不能算是顶级安防。对一个国家来说，最高的安全级别莫过于反恐，我们就是把反恐级别的安防设备运用到顶级院子中去的。”姜郁满怀信心地说。
◇王俊喜：首华古建总工程师
只要继续推行保护政策就不愁活源
2001年，国家开始推行保护古建文物政策，投资了3．3亿元用于翻建个别重点文物，近两年，四合院交易异常活跃，全得益于国家对古建修缮政策的重视。
但是，涌出的古建公司也越来越多，其中仅有10来家拥有国家文物局颁布的改建资历，也就是说市面上大部分小古建公司不具备合格的承接能力。这与当下古建人才的缺失形成鲜明对比。一般最常见的院子也有 100年历史了，要想住人肯定先得翻修。四合院工程的特点是：工期长，涉及的工种复杂，用料讲究，一般一个项目的工期从半年到一年不等。投入成本最大的环节是改善结构，既要保持原有古建的风貌，还要有容纳现代家具配套的余地。目前只有两种：木结构和混凝土结构，更多客户倾向后者，因为木结构在房屋尺寸的跨度上有很大限制，不支持过大的房间格局。
◇姜郁：万通先锋定制服务事业部总经理
国内客群仅锁定财富排行榜前2000名
由于客群非常独特，均是各个国家财富积累的佼佼者，所以万通筑梦提供的服务也必然是定制化的。大致可以分为三个主要服务对象：国内身家超过2亿元的买家(据统计不超过2000人)，世界级别首富以及国内企业总部驻京办事处。
在四合院定制上，将把四合院打造成具有国际视野的高端收藏品，除了发现院子本身价值，万通筑屋还注入更多附加值。邀请最好的古建专家传承和挖掘传统文化精髓，聘请国际顶尖建筑设计室内设计照明设计等设计团队使传统的四合院与现代居住科技完美的融合，甚至包括采用世界顶级安防设施，例如，目前正在定制的四合院就完全采用反恐级别的安全保护措施在国内史无前例：隐形电网、反雷达屋顶屏蔽、震动电缆、 360度探头，甚至温感操控的报警系统等等。
◇华新民：拿什么拯救被错杀的院子?
很多人喜欢把“产权不清”挂在嘴边，四个字竟如此轻松地抹杀掉无辜的院子以及它们主人的正当权益。一座四合院的产权人少则三四位，多则三四十户，产权人之间很难协调一致，达成共识。大部分院落都逃不开历史遗留问题，特别是迟迟没有落实产权归还的使用权房或经租房 (即1958年房主托房管局统一经营管理的私有出租房屋)，这种情况涉及到私人业主与房管所之间的产权争夺。弱势群体的正当权力常常被经济利益所粉饰、破坏。
由于很多人不懂得除了拥有房屋产权证以外还应该有一份“国有土地使用权证”，任何经营性项目在立项之前，都要先进行土地财产权的转移关于个人私产的维护，导致自己的院子被吆喝着出售，还浑然不知。其实这些问题不用通过建立新的法规，只要遵循宪法，都能圆满解决。
◆调查五：“抢救”与“开发”双重奏 皇城根改造进行曲
2007年4月11日上午，北京市政协文史委的部分委员对东城区的几处旧居民区进行调研，北京市政协委员对旧民居修缮和改造提出了“微循环、渐进式，整体保护、有机更新”的原则，在保留四合院旧时风貌的同时，对其设施进行了完善和改造。
◇小小“微循环”拯救老京城
事实上，由北京市规委、建委、文物局三家联合参与的旧城危改早在 1990年便开始进行了，“微循环”是最被各界学者、专业人士所认同的规划模式，其中明确提出对文物建筑物的修缮和保护，其中便包括四合院。
有学者指出，“对于危房改造来说，拆除的对象应是那些真正危破、亟待更新的房屋，可是大面积推倒重来的危改模式，则是‘孩子与洗澡水一块倒掉’，被圈入危改范围的房屋，不论好坏，一律拆光再说。这不但直接加大了建设成本，还造成不应有的浪费。”所幸，这样的担忧正逐渐在越来越多的“保卫者”的努力下有所改善。