解密北京四合院投资真经
来源：《地产NEWHOUSE》 | 时间：2009-10-16 09:14:00 | 录入：11能够代表一个国家、一个民族及其文化历史底蕴的物件，总是很难用数字去衡量它的价值。带有明显老北京烙印的四合院，便是烙上中国印记、具备民族血脉的北京梦想。
四合院作为北京皇城居住最淋漓尽致的体现，加之百年历史积淀的古董身份，它的人文价值、历史价值实难用金钱衡量。无论是怀揣剪不断的北京情结，还是想为自己的社会地位与雄厚实力寻找相称的人居形式，拥有这样一方隐匿于中国皇脉之下的院落，已然成为国内外财富阶层投资北京、圆梦北京的终极理想。
动辄破亿元的天价戏码，总是在院子交易中不断上演。最近，一套占地7000平米乾隆年间的皇家官宅，更是标出4亿天价，院子的出价纪录被又一次刷新。而追寻、膜拜院子的藏家们却并没有因为其天价走势望而却步。
2009年3月1日，《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋试行规定的通知》正式实施，四合院的租售热情蓬勃增长。北京万德成不动产经纪有限公司总经理井蕴娇女士透露，今年春节以来，她平均每天要接待10拨客户就四合院的买卖进行咨询、洽谈，明显忙于往年。
院子稀缺，不可复制！北京目前有多少套可交易的四合院？据井蕴娇粗略统计：“老城区有616条胡同，以每个胡同150个院落计算，北京有上万套四合院，其中大约1/3具备上市交易条件，也就是两千多套。而北京市文物局古建筑研究所掌握的数据更让人震惊，北京市成格局的四合院大约有4000套，其中属于私产、能够自由交易的仅占3%左右，区区百套而已！如此稀缺也是造成四合院日益升值的主要因素。
目前，四合院投资的准入门槛已经相当高。北京顺益兴四合院专营机构总经理张帆介绍道：“以现在的市场价格来看，在东城、西城、崇文、宣武这几个院子较为集中的区域，主流院子修整前的起价已经达到500万。但即便如此，四合院的投资回报仍能以每年15%—20%幅度增长。”这与其他住宅类物业5%-10%的投资回报相比依旧高出很多，升值前景依然让所有人垂涎。
每个院落背后都藏着一段传奇，而99%的买家都对投资经历讳莫如深。即使双方心里都清楚，也不方便公之于众，这让四合院买家显得更为神秘。本期《地产NEWHOUSE》杂志深度专访3位具有代表性的四合院资深专家，探秘四合院投资交易的真实内幕，并以资深经历者总结出的投资箴言，为想要投资北京、收藏院子的实力精英带来第一手梦想启示。
百万经营院子酒店，用创意续写经典价值
投资家手记
人物：老祁他是在后海开酒吧的第一人，接着在鼓楼做咖啡馆，现在在安定门大街把院子串联成酒店。老祁总是出现在北京京味儿最浓的地方。出生在广州的他，在青海完成学业，最后落脚北京，如今可以说经历丰富、成绩斐然。精彩的生活阅历总能带给老祁更多事业经营上的创意灵感，目前老祁在北京投资的安定门至雍和宫一线10套四合院，便是灵感照进梦想，再落成到现实的最佳案例。
投资成功案例：北京院子这座四合院酒店位于安定门西大街8号，紧邻北二环内环主干道。酒店占地总面积约2000平方米，由5个四合院组成，共有客房24间，包含一个满足高端消费者需求的独院套房，另外设有一个中西餐馆和一个用玻璃阳光房搭建的酒吧。前期一共投入约700多万元，将那些破破烂烂的房子改造成由厚重的实木门分割成的5个独立的新院落，成为可以代言北京居享的连院。
让所有人都能过把北京瘾
初见老祁，他正守着一块从胡同就地取材挖出来的大青石板，乐得合不拢嘴。别人看来也许分文不值，他却当成块宝。“这么有特色的物件我一直发愁，不知该拿它做点什么，今天终于想出来了！”老祁的创意就是用它们拼接、堆砌，制作成餐桌，摆在他即将开业的四合院私房菜馆里做镇馆之宝。“伏在这大青砖的桌面上，来上一锅老北京地道的铜锅涮肉，那滋味绝了！”老祁的院子经营，处处充满创意和欢喜。
老祁的这些院子都是通过与政府相关部门协商拿下的，而他的院子营运计划也得到了政府的肯定，那就是用商业的办法保护四合院这种北京特有的建筑符号，推广四合院文化，从创意产业的理念出发去打造院子梦想。
“现在怀揣院子梦的人越来越多。”这是老祁的体会。不光是国外游客，很多生活在现代都市丛林中的人都对传统四合院的生活充满好奇，他们喜欢这种文化、甚至为之神往，但却没有足够的财力去拥有一套属于自己的院子。“我们这间酒店恰恰可以满足他们，让所有人有机会在这里做一夜真实的‘北京梦’，即便不能私藏，只是小住几天仍然可以过一把原汁原味四合院生活的瘾。”
老祁认为，做四合院酒店就是要还原一种生活方式。它一定不是最美、最有视觉冲击、最奢华的，但它绝对是最舒服、最北京、最中国的。
商业经营 放眼长期回报
酒店的投资很大一部分是现代化改造。本身学过设计的老祁在最初装修的时候参与了很多意见。这五个院子的硬装修成本达到700多万。“如厕总不能再跑到外面胡同的公厕，冬天在屋里也不能穿着棉衣”，上下水、电路、供暖、保温、隔音、网络等等，都需要在独立系统中重新打造。卫生间是科勒的马桶，房间里是等离子电视，一进屋完全是现代化的舒适生活气氛。这样看来，700万花得很到位。
四合院的商业经营看重的是长期回报，老祁并不急于收回数百万的投资成本。酒店定位不图高端奢侈，现在普通标间的价格在四五百元一晚，最豪华的独院套房也不到2000元，这是游客们很容易接受的价格。旅游旺季时，“北京院子”绝对是一房难求。“毕竟是服务行业，”老祁补充道：“院子酒店的服务员，最重要的得透出那股北京范儿，那种地道的亲切劲儿，能为各地游客当向导，做个活地图则是最基本的要求。”
在老祁看来，投资四合院前景非常光明。随着政府对旧城市政的改造，城内居住密度将越来越稀疏。能居住在内城的人，都是对皇城地脉的占有。老祁深信，中国从来不缺壮美的山河，所以在哪里都能营造出漂亮的景观。但是四合院的营造是有唯一性和不可替代性作为前提，以天安门为圆心，到二环的距离为半径画一个圆，只有在这个范围内，才有四合院生存的空间和气场。
千万级院落 坐收百万年租金
投资家手记
人物：曾先生
他是长期投身于内地的台湾资深投资人。在上海收购老洋房，在北京投资四合院，对中意的破败古董房进行设计翻建，最终以重塑后倍增的价值出租或出售。简单地说，这就是曾先生在内地的工作和生活。他分别在北京的西四、东直门内大街、光彩胡同等优质地拥有6套四合院，而每套院子的市场估价都已过千万。目前，这些院子全部处于满租状态。
投资成功案例：板桥南巷1号
这座四合院占地600平米，房间使用面积约为350平米，由三面套房围合而成，又在正房对面以玻璃搭建出阳光房作为餐厅。在功能空间上，更划分出保姆房和西式厨房。2003年，曾先生以使用面积每平米不到9000元的价格将这座院子收入囊中，又花了近250万元做现代化的翻新改造，即便如此，这套院子如今的市价已经攀升到3000万元，翻了5倍。正是这座院落，拉开了他在北京四合院投资的序幕。
每月每套院子可以租6万-10万元
在接受采访之前，曾先生刚刚通过一家四合院中介机构签订了新的出租协议，原来租住这里的某驻华使馆外籍领事即将调动回国，不能续租了，但还不到半个月工夫，就又迎来了新主入住，而这次的租赁合同一签就是3年。
“这次的租客是一家外地公司，他们打算把这套院子作为企业在北京接待贵宾的私人会所。”曾先生介绍说，大部分四合院出租的用途都是用来做会所或驻京办事处，也不乏外籍或外地的企业高管自住的情况。在北京，四合院比任何一种居住载体都更加彰显居住者的身份和地位，这是不争的事实。
而这套院子每月近6万元的租金并不是他所有院子中最高的。位于长椿街光彩胡同的一套700多平米的院子，以每月10万元的租金租给了辽宁一家实力企业的老总作为自住。“这位租客要求提供四个停车位，还要有院内车库。我们就把两个院子打通，这样就有两个车库，又跟邻居、居委会打招呼协商，把临街的停车位留给我们，这样才满足了他的要求。为了保证安防，又为他安装了8个摄像头，把现在富豪阶层需求的生活空间全部压缩进这个院子。”一年高达百万的租金看来的确物有所值。
风光收益背后 前期程序纷繁复杂
风光回报的背后，隐藏着前期收院子、改院子的艰辛历程。据曾先生介绍，为了收一个散院子，他往往要等上一年半到两年的时间才能获得土地证，然后才能进入接下来的改建程序。“收购这种破败的散院子比普通开发商拿地复杂得多。”曾先生表示，“首先作为投资来说，收购破院子、散院子要比收购改好的整院子划算得多。但在很多情况下，这些院子里的每个房间分别属于不同的产权人，我要逐一从每个人手中买下他们所有的部分。这种院子往往名下会有10个产权人的名字，一旦有一家不同意出售，或者索要的费用过高，那么双方就会进入一种僵持、搁置的状态，往往第10家的收购价格会高出前9家合起来的价格。”
与政府部门沟通、办理院子土地证的手续也是费时费力的过程。北京市土地局与各城区土地局的职能是分开的，先在区土地局申报、测绘，获得认定书之后，要由市土地局审定土地出让金金额，大概在每平米2000元左右，缴纳完成之后才能够签订土地出让合约。接着要再回到区土地局，办理剩下的程序才能获得最终的土地证。“这个过程十分冗长繁复，我曾经交由一个专门办理这种手续的土地评估公司帮忙办理，虽然省去自己来回来去跑的时间，但这笔代理费就花掉了10万元，目前这种行业并没有一个规范去控制，也没有议价的余地。”
光鲜亮丽高额的租金收益，是每个向往四合院投资的人都能看到的。但隐藏在背后的这些纷繁复杂的前期投入，投资者们更加不能忽视。
四合院投资要义
目前散院子的收购价格已经涨幅不少，如果修整后可以卖到1000万的院子，那么收购的价格大概也要在600万左右，相当于成院价格的6折到7折之间。
以占地面积衡量，300-1000平米的院子最容易出租，也容易转手。用作私人会所或者自住，这个面积都是最合适，租金每月6万-10万元也比较适中，大多数租客都承担的起。
投资院子的专业门槛很高，一座破院子收过来不翻新完善，就不会有人租，这就等于没有任何价值。老胡同区都没有完备的地下污物处理管道，要自己挖建化粪池。原有电箱配备的容量也很小，要保证空调、电脑等电器能正常使用，要去电力局申请增容。
现在投资院子最适合的还是把它打造成高档住宅。首先胡同宽敞，车辆能够顺利进出，有停车的空间，这样的四合院比较适宜高端人士居住。周边的环境也要考虑，如果挨着或临近垃圾站，那改建再好的院子也不会有人问津。
亿元豪院近千平米大院更具投资空间
投资家手记
人物：孙大卫 嘉亿引领国际地产顾问机构总裁
自幼与数位国画大师学艺，对写意、工笔皆有相当造诣的孙大卫，从上世纪80年代初就已经开始从事园林古建工作，曾经在中南海、九华山庄等地营造过多处古法园林景观、仿古建筑。正是因着这份与中国传统文化的缘分，孙大卫爱上了老北京的四合院。90年代初至今，他利用自己的专长，主攻老北京四合院的传统翻新与现代化改造，在北京的东城、西城都做过多处集居住、高端商务等多种功能形式于一身的经典四合院项目。
投资成功案例：西四北四条31号
这套占地1100多平米的四合院，是孙大卫与友人合伙买下的。院子的重新翻建可谓巧夺天工，令人叹为观止。由于有阔绰的占地面积，所以营造了池塘水系、回廊等古法主题。同时还在地下挖掘了近700平米的地下室，实现了极为现代精神的休闲生活动线。5年前收购的时候，以占地面积来算每平米价格不足1万，经过精湛的翻建改造，以及四合院行情，如今的市场价格已接近亿元。
顶级院子向下看
针对向往四合院生活的高端居住阶层，过去的院子在居住功能上有很大的局限性。前出廊、后出厦，本身的居住面积并不大。而地上空间的改建是严格受到国家控制的，必须与原有建筑形式、高度等条件完全相符。因此，现在四合院翻建改造过程中，挖掘、利用地下空间是主流趋势。地下有更大的空间留给居住者自行发挥生活创想，同时可融入更多现代的元素。
就拿这座院子来说，地上占地面积有1100平方米，除去亭台楼阁，水系花园等景观占用的面积，留给人们室内活动的面积恐怕也只有400多平米。于是，增设了一个近700平米的地下室，建造了保龄球道、家庭影院、健身空间和桑拿房，营造了非常现代的娱乐休闲空间。但在地下空间建造中，也必须考虑与地上空间的配合。孙大卫举例说：“比如地上的室外空间栽树、做池塘的区域，就得把相对的地下空间留出来，不能再利用了。”
孙大卫表示，在充分发挥创意的同时，仍要保存下来北京古建的精髓。院落墙壁上的石雕，都是用上百年的古石为原料，有些材料更是从山西、福建不远万里背回来。回廊里的彩绘都是工匠一笔一划画描摹上去的，一切付出都是要还原他的文化色彩。
见证院子价格五级跳
孙大卫亲身见证了5年来院子的收购价格。从占地面计算，每平米不足1万元攀升到现在的5万左右，翻了近5倍。
“位置、环境稍逊一筹的院子，现在也达到了3万元每平米。”孙大卫说：“经过重新推翻改建，崭新院落的价格甚至能升至占地面积7万8万元每平米，地下空间的面积可以按2万3万元每平米折算下来。这样粗算下来，目前西四这套院子的市场价格已经接近亿元。”
在如今高涨的收购价格下，四合院是否还存在较大的投资获利空间？孙大卫对此很乐观：“一套1000平米的破院子，购买翻建的成本费用约为5000万元，转手便可以卖到8000万元。虽然比起5年前百分之百的回报率相差一些，但在目前的房地产投资环境中，能取得近50%回报已然相当诱人。”
但如果只是200-300平米的四合院，即便改造翻建一新，也不会有太大的投资利润空间。“200平米的院子花1000万买下，再花费200万-300万元翻新，最后顶多卖到1500万。”孙大卫认为：“1000多平米的大院子才有比较不错的获利空间。而且四合院的目标买家多是企业富豪、明星，院子越大，越能彰显身份地位。所以想投资四合院的投资者不妨还是选择大院子下手。”
四合院投资要义
最有居住和投资价值的院子只在东、西城区的二环以内。胡同宽敞笔直，成传统的棋盘式分布。南城的院子比较零乱无序。稀缺的数量导致四合院的升值空间必定比城市中的高端公寓高很多，今后涨到10多万元甚至20多万元每平米的价格是很正常的。
亿元四合院 合抱北京之梦 独家探访西四北四条31号四合院
这个装满京华梦想的四方合院，既传承了传统合院之精髓，又巧妙糅杂进现代居住的动线理念，在最大限度的遵循传统技法的基础上，充分还原了传统建筑的肌理，完全体现出皇家院落之登峰造极。这里就是中国北京，西四北四条31号院。
风水中渗透美学成分
31号院的建造思想，始终与中国的传统文化紧密相融，其中也包括中国传统的人文理念——风水。院子的布局在很大程度上是依据五行八卦部位决定的。后屋比前屋高，成主从之势，既利于采光，又使后面的房间视线不至于受到阻碍。同时，以左右两侧的厢房为护卫，中设天井，错落有致。
走进院落大门，穿过华美石雕的影壁，转入垂花门后，豁亮清新的庭院跃入眼帘。门洞左右的屋檐下盖有回廊，正房正对大门，东西各有厢房。正房西侧一棵挂有“古树保护”铭牌的百年大枣树，依旧遒劲有力地将枝丫伸向天际。都说古树有灵性，一直默默保护这一方土地。
造园 建筑 合院
四合院发展到清代，在建筑方面最高的成就，就是造园。皇室大型园林，达官贵胄竞相效尤，将四合院的园林艺术推向新的高峰。但当时禁止民间引活水入私家院落，因此在水系景观的营造上一直差强人意。
如今，现代技术的发展让这一园林艺术的短板在西四北四条31号院里得到勇敢的创新和改善。后院的池塘里流水潺潺，水面点缀着红莲，锦鲤在荷叶下追逐嬉戏。池畔叠石流瀑、泉水叮咚。站在翠绿草坪岸边的红海棠和红石榴相互致敬。
园林精巧绝伦的设计将自然之趣引入私家院落，在美化了居住环境的同时，更为宅院增添了无限生机与吉祥。
手工彩画 重现文明重彩
四合院中大部分建材都使用木材，这座31号院使用的木料之多，仅黄花松一项就达700余方。为了防止变形，31号院选择的木料必须历经一年半以上的风干，然后才能上灰刷漆，用油漆油过才能防止腐蚀和开裂。
工匠们索性在梁柱、门窗及椽头绘以油漆彩绘，既保护了木料，又让院子更加美艳。长此以往，就形成了四合院固有的彩绘文化。这座31号院采用的主要是“京式彩画”、“北方苏式彩画”及“和玺彩画”。
院中廊子、屋檐以及室内房顶上绚丽夺目的图案，让人惊叹工匠们的鬼斧神工。细细观摩，它正向居住者讲述着一个又一个中国历史的经典故事。传统的苏式彩画经常取材于中国的历史典故，不仅颇具观赏性，还是了解中国历史的好读本。31号院中垂花门后面的彩画描绘的就是岳飞抗金的故事，人物表情丰满、栩栩如生。而京式彩画多为具有象征意义的图案，内容有龙、凤、锦、纹等。若依据清代等级制度，这些彩画的规格已经是“铁帽子王”级别了。
恢宏砖雕 续写传世绝技31号院中每一件雕刻作品的背后，都有一个生动的故事，它们使院落空间产生了多种多样的艺术效果，并以其非凡的肌理和鲜活的造型，浓烈地投射出深厚的人文底蕴和四合院建筑的强大感染力。
院子的院门外两侧、影壁、游廊一侧、汉白玉栏杆和内院的许多墙壁上，都可以领略到各式各样、情趣各异的砖雕、石雕饰件。它们大多数是院子主人这些年走南闯北，自民间寻觅而来的，极为罕见珍贵。
砖雕、石雕工艺十分苛刻。据资深的老师傅介绍，从前的用于砖雕的水磨青砖取材要求极高，并经过特殊工艺烧制而成，质地极其细腻。而现在的砖大部分密度都不够，制造工艺也渐渐失传了。
31号院后罩院中，其中一堵墙面上恢宏的麒麟砖雕，是由多块石材拼贴而成。雕工极为复杂，需要全手工雕琢磨制，而每一块可供拼贴的砖在制作过程中，都会有同样大小的3-5块砖被损耗掉。
创建现代居住的至高享受
在建筑形式上，31号四合院完美的保持并升华了古建筑的精髓底蕴。与之相弥补呼应的，是设计者们的大胆创新。现代化、高品质的居住需求，也在这里得到最大限度的展现。
现代的卫浴系统、上下水排污、电力增容、中央空调取暖、有线电视和无线网络等等，这些都已经成为四合院现代化改造的基础。而31号四合院添加完善的，远远不止这些。
设计者利用院子向下延伸的可能性，做了一个近700平米的地下室。在其中建造了保龄球道、家庭影院、健身空间和桑拿房，营造了非常现代的娱乐休闲空间。让居住者足不出户，就可以享受到私人会所般的专属礼遇。
