四合院价值何处？

关于四合院有的几出好戏

细数北京四合院投资价值

人物：四合院

角色：不动产

关键词：稀缺性、保值性、文化性

相关背景：

　　进入上世纪90年代，随着古旧城区改造和安居工程的开展，北京的城市面貌在近十年之内发生了翻天覆地的变化，老的城区在不知不觉中渐渐消失，1990年至1998年，北京市进行了大规模的旧城改造，共拆除老房子420万平方米，其中大部分是四合院，四合院的生存危机日渐严峻，数目急剧下降。一项资料显示，90年代初，北京四合院的面积还有近400万平方米；而到了2000年，据文物部门粗略统计，北京的四合院又减少了近100万平方米。

四合院的大量消亡和各界专家的呼吁引起了有关部门的重视。近年来，北京市在城市发展总体规划中确定了四合院的保护方针，使四合院的恶化状况有了初步控制和缓解。

2001年，有关部门编制了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》，这25片保护区中，14片分布在旧皇城区内；7片分布在旧皇城外的内城；4片分布在外城。2004年，市规划委等部门又编制《北京第二批15片历史文化保护区保护规划》。其中旧城区内5片，分别为皇城、北锣鼓巷、张自忠路北、张自忠路南、法源寺。其他10片在郊区，包括海淀区西郊清代皇家园林；丰台区卢沟桥宛平城；石景山区模式口；门头沟区三家店村、爨底下村等。《北京市十一五期间历史文化名城保护规划》又新增新太仓、南闹市口与东四南３片为第三批市级历史文化保护区，再加上原有旧城外的１０片，北京现有历史文化保护区４３片。 

在北京市规划委员会、北京市城市规划设计研究院、北京建筑工程学院于２００８年联合出版的《北京旧城胡同实录》统计数据中，截止至２００５年，北京旧城胡同实际数量总计１１９１条（１９４９年为３０７３条），其中历史文化保护区内的胡同数量为６１６条。

２００９年３月１日，北京市建委、规划委、文物局共同制定了《北京旧城历史文化街区房屋保护和修缮工作的若干规定（试行）》正式实施，规定鼓励单位和个人购买旧城历史文化街区的房屋或院落，参与房屋保护和修缮工作。

第一出戏：数量奇缺

老北京四合院多分布于东城、西城、崇文、宣武四区的胡同，经文革年间拆毁和多年北京旧城区市政规划改造，能保存完好的四合院已经寥寥可数，且多集中于古时为官员富商居住的东西城区。南城前三门一带的四合院几乎被拆除殆尽，曾代表清代汉族士文化的会馆云集地宣南地区的四合院已近消逝，前门大栅栏一带的胡同旧时多市井商业与章台戏园之地，胡同窄小、房屋质量参差不齐，如今鲜少有客户问津。

    再加上文革时期没收私产等一系列历史原因，很多旧房屋持有人失去了院落产权，尽管后来国家又出台了归还私产等政策，但在实际操作中遭遇到一些困难，不少房客不愿迁出，抑或是产权共有人无法达到意见一致，导致很多四合院产权不明晰或无法上市交易。

产权明确、能够上市交易的四合院可谓是凤毛麟角，现在市场上可供交易的房源大概只在170套左右，除此之外，民间可以交易但尚未出售的房源大约是几十套。　

第二出戏：养生物业

四合院这种建筑形式自商周起就有据可考，北京四合院是四合院的一种代表形式，型制规整。北京四合院的东、西、南、北四个方向的房屋各自独立，院落宽敞开阔，阳光充足，视野广大。因四面围合，地处胡同，所以四合院的私密性和隔音效果极佳。老北京人讲究地气和庭院绿化，在养生方面，四合院拥有普通住宅所无可比拟的优势。清郑板桥曾如此评述：“而吾辈欲游名山大川，又一时不得即住，何如一室小景，有情有味，历久弥新乎！”

第三出戏：文化载体

自元代正式建都北京，大规模规划建设都城时起，四合院就与北京的宫殿、衙署、街区、坊巷和胡同同时出现了。大至王公贵族，小到平民百姓，所居住宅一律归为四合院。四合院中房屋门口均向院中开，代表了中国传统家庭中的凝聚力和向心力；丰富的风水理论，蕴含了世代血脉相承的传统家庭理想。

现存的老北京四合院多为明清时代留传之物，历经了沧桑与动荡的岁月，具有丰富的历史和文化价值，可谓住宅中的古董。每座古老的城市都有能承载其文化的代表性建筑，其价值可能尚不足以作为文物加以保护，但它们加在一起形成的整体面貌却能反映出城镇历史的特点，从而使价值得到了升华。在国内另一座国际性大都市上海，兴起于民国时期的代表性建筑老洋房的价值也早已通过市场体现出来，早在０４年，一套老式花园洋房的售价一般就至少要四五百万人民币，如今，在上海租售情报网上价值１２００～５５００万的老洋房比比皆是。据报道，“老洋房”高峰时期的价格大致如下：上海花园洋房成交均价普遍站在7万元/平方米以上，有的甚至突破10万元/平方米；新式里弄房成交均价约4万元~4.5万元/平方米；老式公寓房成交均价达3~3.5万元/平方米左右。

第四出戏：寸土寸金

早在２００６年，北京市政府就发布了《“十一五”时期产业发展与空间布局调整规划》，原则上二环路以内，不再新批成片普通商品住宅项目。而目前活跃在市场上的四合院集中于东西城区的核心区域，拥有不可复制的黄金地段。

纵观世界几大一级城市的中心地价，即使在金融危机的大环境下也依然坚挺。英国《金融时报》称，目前，在纽约曼哈顿岛上，一套全新一室一厅的公寓(面积在80平方米左右)，价格在150万美元以上。“这跟一年前没有什么差别，最近一年纽约的房价虽然没有继续上涨，但至少是保持坚挺的。”摩纳哥如今是全球最昂贵的住宅市场，高端房产每平方米售价5万欧元（合6.8万美元），较2008年上涨2.1%，伦敦名列第二，每平方米售价2.8万欧元，曼哈顿以每平方米1.65万欧元位居第三，较2008年下降4.1%。

黄金地段上的普通住宅价值尚且历久弥坚，何况老北京皇城根底下的独门独院？经过翻建、可直接入住的四合院被划入豪宅一列丝毫不为过，而同为豪宅的别墅，离北京市区最近的别墅物业紫玉山庄地处朝阳区紧靠四环线，其二手独栋别墅售价已经达到了5万~8万/平米。

关于四合院的一笔经济账：

早在２００６年，知名房屋中介机构“我爱我家”在关于房产投资方面就算过一笔帐，其中商品房、二手商品房、二手公寓、空置房、商铺、写字楼的年投资回报率约在４％～１２％之间。就四合院投资来说，最大的回报则是在其巨大的增值空间这块，例如，在08年上半年以430万（加上税费）的价钱购入的一套国子监保护区的占地185平米的四合院，如今的房主报价已经是530万，按年投资回报率来算，该套院落的年投资回报率已经达到了20%，而处于如今价位最高的什刹海、南池子保护区的某些院落，经个人翻建装修过以后，其投资回报率甚至高达200%~300%。目前，一座占地300~500平米的新翻建、精装修的四合院，市场上租金能达到3万~4万元/月。

依翻建和装修程度的不同，所花费的费用也有很大差距，以新文化街附近的的某套占地260平米的四合院为例，06年该院以430万元成交。院落翻建建筑形式为仿古砼结构，明清四合院形式。卫生间、洗衣间、配电室及其他房间相邻的墙体内表面、地面均做防水处理，所有木构件一律采用含水率小于10%的红白松，瓦件品种沿用老北京传统雕花灰瓦，双层保温玻璃，门窗材质为德国工艺的内嵌吸铁式防尘门窗。该院落于2007年翻建，当时翻建费用约在5800元/平米，现市场出售房主报价为1280万。

目前，受买家青睐的四合院均地处北京旧城内的30片历史文化保护区内，受院落格局、周边环境、地理位置等因素影响，每一套四合院的价格都各有不同，难以用均价衡量。